来源：物流进化TransLog（ID：Log-Evolution）
作者：贾艺超

今年供应链领域的资本动作并不多，中东财团一笔百亿元人民币级别的投资，直接将市场的情绪拉到了天花板。

当前的环境中，耐心资本、聪明资本更倾向于投向确定性的方向。就在普洛斯刚刚宣布完成巨额融资后不久，其进入中国市场的首个自开发项目及首个自建自运营规模化更新升级项目——普洛斯上海新西北物流园正式开园。 

20年前，普洛斯把领先的现代物流仓储标准引入中国市场；20年后，其把投资、运营刻进基因，园区内更是通过数字化的高效管理系统、光伏发电新能源充电桩等绿色化布局，融入服务新消费、新经济的供应链升级中去，从而重新定义当前现代化仓储物流的新标准。

所以说，看懂普洛斯上海新西北物流园的更新升级逻辑，也就成为窥见普洛斯在物流供应链新基建赛道最新战略的一个风向标。

新基建与需求同频

让新消费供应链“动”起来

近年来，随着新消费的创新模式在餐饮、快消、高端制造甚至高奢等各个细分市场爆发，可以发现商流端在出现新的产业形态，典型的现象就是品牌连锁化、渠道多元化、订单碎片化等等。

与之相对应的，供应链模式在这几年也发生了巨大的变化。过去的推式供应链模型，更多依托层层下沉的经销网络，核心体现的是计划性，这个过程也就导致供应链的“仓、运、配”长期处于相对割裂的信息孤岛状态；而当前的新经济适配的是拉式供应链，核心体现的是弹性，即通过供应链条的协同，用更优的库存撬动更大的生意。

也就是说，新消费实际上是在打破静态的计划模式，让供应链变成数字化驱动的高效、敏捷、快速响应的动态模式。

因此，供应链领域的“新基建”的内涵也更丰富，不仅是一个仓储存储空间，而是“高标准基础设施+精细化运营”的组合。这便是普洛斯启动对自有自建项目规模化更新的底层逻辑。 

（普洛斯上海新西北物流园）

在普洛斯上海新西北物流园的转型升级中，其实可以看到几个标签：

1）核心资产，是稀缺资源。

当前市场的供需关系中，仓储资源不稀缺，稀缺的是优质资产。在核心城市的核心区位很难新增工业用地供给，而现有核心区位的存量资产的效率最大化，便成为普洛斯当前规模化更新升级的主线。

比如，该园区服务的客户有全球连锁平价超市奥乐齐，其作为新消费的代表，核心是对消费者需求的高频更新、快速反应。而普洛斯上海新西北物流园的区位优势，使得其在服务奥乐齐时，门店配送时长缩短0.5-1小时，配送距离降低40%-60%左右，既能做强品牌的时效，又节约了运输成本。

2）用高周转，打赢高库存。

从整个物流链路来说，仓储对企业的成本来说只占很小的比例，反而是流通的成本占比很大。

典型的案例就是上文提到的推式供应链和拉式供应链的对比。

前者是通过大量的库存，层层下沉，用过渡的冗余应对消费者需求的不确定性。从这个角度来看，仓储成本本身不高，高的是不合理的库存带来的资金占用及供需错配带来的库存积压风险。

而后者则是数据驱动、需求驱动、快速反应的柔性模式，核心是通过高周转，应对类似“线上线下一体”“BC共配”等新消费模式的需求，用合理的库存做多渠道的生意。

（普洛斯上海新西北物流园）

3）精益运营，驱动高增长。 

除了模式与理念外，新消费与供应链的融合，重点依然是重运营。“重运营”早已成为普洛斯引领物流不动产市场的关键，并与普洛斯的专业投资能力相结合，形成其独树一帜的优势。

进一步的，普洛斯通过协同2019年孵化成立的、专注于高端食品的智慧冷链企业“普冷”，实际上补足了“重运营”的冷链场景，这也是普洛斯服务这类零售商超、高端餐饮等新消费客户中的关键一步。

“因为食品冷链客户不仅需要空间，还需要有配套的冷链仓储运营等一系列服务。这一方面满足了客户的关键需求，另一方面也有助于降低冷链仓储业务的风险和不确定性。”近期普洛斯资产中国区总裁赵明琪接受媒体采访时强调，普洛斯不会下场做物流运输，而是仅孵化普冷的原因。

这一逻辑就是，普冷会根据新消费企业的需求，与客户重新设计包含库内运营、城市配送及其他配套服务在内的冷链供应链。

普冷的这种重运营能力，核心体现在：

第一，聚焦策略。普冷单仓服务的业态相对聚焦，便于深度服务客户，并实现库内团队之间的协同、共配；

第二，数智协同。比如为适应客户的快速发展与多变需求，开发定制化可视化报表系统，实时同步订单处理、拣货与装车进度，客户可随时查看；

第三，绿色发展。依托园区配备光伏绿色电力，冷库道口加装充电桩，以及自购新能源车为客户提供配送服务，持续推进ESG实践，符合品质的客户的需求。

（普洛斯上海新西北物流园普冷桃浦仓冷库内） 

综合下来，从普洛斯上海新西北物流园的升级中，可以看到的是，普洛斯正在把“基础设施+专业冷链”的能力集中释放，助力新消费客户形成时效快、周转高、品质优的供应链模型。

首个自营自建项目的更新

普洛斯探索多方共赢创新路径

放到供应链“反内卷”背景下，普洛斯启动对自建自运营项目的规模化更新，实际上是在提倡提质增效，尤其注重创造价值的事。

当普洛斯对“提质增效”这件事投入得足够深后，其正在形成多方共赢的闭环。对其客户而言，其供应链模式升级为更适配新消费快速反应的供应链；对其投资人而言，转型升级带来的效率提升能够最大化投资回报；对于区域产业而言，普洛斯迭代后新的高标仓标准，正在成为新经济趋势下的高端商贸和科技创新的产业载体。

从这个维度来看，普洛斯通过对核心区位的资产重建，来助力城市更新、产业升级的策略，正在反映在几组数据里：

1）“零增地扩改建”，净新增建筑面积约9.8万平方米，容积率从0.45提升到1。

要知道，普洛斯上海新西北物流园所处的上海市普陀区桃浦镇，20-40分钟左右便可覆盖市中心的门店配送。核心资产的区位优势、高标仓标准以及普冷的冷链精益运营，使得普洛斯既做到了土地利用效率的大幅提升，同时，也更好地服务生鲜电商、生物医药、连锁餐饮、时尚品牌等行业的全渠道供应链变革，助力区域产业链协同优化与转型升级。

2）试运营期间出租率已超90%，打造提质增效样本。

据介绍，普洛斯上海新西北物流园一期试运营期间出租率已超90%，园区内除了奥乐齐，还有高端葡萄酒销售商ASC圣皮尔精品酒业等品质客户。

事实上，过去几年里我们一直都在看到普洛斯“进化”的影子。比如，在东莞新沙通过收购旧厂改造，深度参与到当地生鲜冷链、跨境电商等产业升级中去；在清远，普洛斯清远时尚科技创新谷把跨境仓开进产业带，形成“跨境电商+产业带+供应链”运营铁三角，助力清远时尚服装产业出海升级……

而此次普洛斯上海新西北物流园作为新起点，普洛斯有望将这一套成功的对自有核心区位的存量资产城市更新的路径，复制到其全国450+资产中。

（普洛斯上海新西北物流园屋顶光伏）

整个物流不动产市场中，普洛斯过去多年依托“全球化视野，本土化运营”成为业内标杆。如今，普洛斯又在率先启动对自建自运营项目的规模化更新升级，将“新基建+重运营”的基因融入到客户的供应链迭代升级中去。 

而这种模式，效果正反映在普洛斯的财务数据里。上半年，普洛斯中国营收总额达42.24亿元，同比增长10%；核心运营业务的利润持续向好，经营性息税折旧及摊销前利润（经营性EBITDA）达20.27亿元，同比增长超20%，盈利能力大幅跑赢业务增速。

这也很好地解释了，普洛斯为何能在近期先后获得衢州国资、阿布扎比投资局等大手笔的投资。

在服务新消费、新经济这条“黄金赛道”上，普洛斯的路才刚刚开始。